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四月房地产债券市场报告:信用与风险
发布日期:2022-04-21 01:52   来源:未知   阅读:

  房企信用分险进一步蔓延,遏止风险取决于项目去化、资产处置的进展等。(报告期2022.03.21-2022.4.20)

  观点指数4月地产信用债净融资额继续回落至负数,资金净流出8亿元。发债主体上依旧以国资背景的房企为主,由于宏观调控及信用风险等因素限制,4月发债的民营房企数量和新债规模均较上月大幅下降。

  新债市场民营企业仅绿城中国一家,今年以来较为活跃,一季度公开市场累计债权融资30亿元。后续应警惕行业信用风险对企业经营风险的蔓延,给偿债能力造成的影响。

  截至目前,新增违约房企主体8家。风险敞口下,禹洲、龙光等企业的债券价格经历大幅下跌后实现不同程度的回调,房企赎回以及投机行为等致使价格波动激烈。

  4月地产信用债净融资额继续回落至负数,资金净流出8亿元。从构成来看,本轮新债规模(506亿元)与3月相差不大,同比下降15%,主要由于4月是企业的偿债高峰期,期间偿还514亿元。

  从发行人性质来看,信用债市场依旧是一系列国资背景房企的主战场。由于宏观调控及信用风险等限制,4月发债的民营房企数量和新债规模均较上月大幅下降。

  具体来看,本轮仅绿城中国1家民企发债,募集资金20亿元,票面利率3.7%,类型为3年期的一般中期票据。

  绿城中国在3月份同样发行了1笔公司债,发行规模10亿元,票面利率3.28%,期限为5年。从一季度融资来看,绿城2只债券均是为了偿还旧债,且票面利率相对旧债都有小幅度下调。

  连续两月在信用市场成功进行融资,对于民营性质的房企来说,意味着自身风险敞口较小。不过鉴于一些房企的前车之鉴,对投资者来说仍然要警惕房地产企业本身固有的经营风险。

  据观点指数不完全统计,4月其余的新债募集资金用途依旧是以偿还旧债为主。12笔新债用于借新还旧,其中有6只票据利率相对替换的旧票据而言利率有所下降,且期限以中长期为主。这对于企业来说,等同于进行了有利条款的置换,缓解了流动性压力以及降低利息的财务费用支出。

  以绿城作为样本观察,据最新披露的信息,2021年在42座城市新增项目101个,承担成本约在人民币938亿元。结合近几年经营活动产生的现金流量净额来看,均为负数。因此新增项目可能对其前期投入项目的现金流会产生一定压力,不能排除企业未来可能阶段性面临经营活动现金流波动的风险。

  绿城存货规模占总资产的比例相对较高,2020年末由于房地产项目绝大部分盈利情况较好,仅针对部分项目计提存货跌价准备。而从2021年下半年至今,受房地产市场波动影响,商品房市场受信用风险波及,期间交易不活跃。2021年末,绿城计提了非金融资产存货跌价损失4.12亿元,主要来自于武汉、青岛以及天津等二线城市的存货资产。

  因此,若未来绿城库存产品销售不畅、销售价格下滑或者费用管理不当,公司盈利水平有较大可能将受到影响,同时或会造成现金流的波动,侵蚀偿债能力。

  此外,绿城近期应交税费余额较大。应交税费余额主要由土地增值税及企业所得税构成,主要为开发楼盘实现销售后计提的土地增值税及企业所得税。随着企业销售的进一步扩张,未来该会计科目持续增长,应关注对短期偿债能力造成的影响。

  绿城前几个报告期的部分指标,如管理费用占比以及投资收益占比高等情况,需要持续关注它们的动态变化,上述指标的下降,一定程度上会降低企业的经营和信用风险。

  截至目前,房地产行业中,今年一季度合计新增7家违约主体,包括近期美元债违约的正荣地产合计8家。

  2月阳光城美元债利息为能够在豁免期内兑付,触发实质违约,同月母公司阳光集团境内信用债未兑付本息,目前正面临债务重组;3月大发、禹洲、祥生控股等主体相继未能兑付美元债利息,触发实质违约。

  除了构成实质违约外,一季度债券展期也是市场关注的焦点,包括正荣地产不赎回永续债,并对境内外债券进行展期;3月龙光对19龙控01进行展期,目前方案已获通过;同月融创20融创01展期方案也顺利通过;部分涉及展期的主体仍然触发实质违约,如禹洲和祥生等。

  据观点指数不完全统计,禹洲目前存续14笔境外债,因2月到期的2125万美元利息未能支付,尚未偿还的境外债均触发了交叉违约,合计金额55.94亿美元。目前,禹洲美元债大多数位于10-20美元的区间,而3月底多笔美元债价格不足10美元,较面值下跌近9成。

  相对于美元债,禹洲境内债券价格则面临不同的情况。此前禹洲集团宣布拟回售19禹洲01、19禹洲02两笔信用债。19禹洲02受回售消息影响,由此前的最低点25元多次触发临停,近20个交易日内涨幅接近120%。

  期间信用债涨幅较大的还包括龙光的一系列债券,涨幅区间在30-50%之间。此前龙光因为突然曝出的表外美元债,引起市场的恐慌,19龙控01在此之后的3个交易日内从97元降至最低点24元。

  整体来看,房企金融工具波动异常剧烈的根本原因还是在于信用风险敞口,价格大跌的情况下,投资者在市场上进行的投机行为。

  以禹洲为例,在债券面值跌到10美元以下后买入,在能收到利息的情况下年回报率至少可以达到50%,即使到了破产或重组阶段,也能进行清偿价值的对赌或是获得可观的重组价值。

  观点指数认为,未来房企信用资质改善将是从销售资金回笼的情况开始。目前虽然有多个城市对商品房交易进行政策调整,包括限购、限贷、二手房交易税费、补贴等多方面。不过从一季度的销售来看,情况仍然不容乐观。主要原因或是有政策调整的城市本身需求并不大,而高能级城市依然难以刺激整体需求。

  后续信用风险的进一步考量,更多取决于房企项目去化、资产处置的进展和集中兑付的债务是否能够顺利展期。626969澳门资料大全奥

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